龙湖商业上海首个轻资产项目 江湾里MEET678完整探班报告，作为去年上海最有意思的商业项目收官作，着实带来不少看点。与项目同行聊选题时，起初我想找到一个核心切入点，围绕其进行度的阐述。在构思时发现，对于一个有切实内容且逻辑始终在线万㎡迷你街区型商业体
从2021年起，龙湖商业就开始“轻重并举”，通过更多轻资产模式与合作伙伴共享管理价值完美体育官方网站，并以此提速全国网格化布局。截止目前已累计获取超过30个轻资产项目，其中上海3座，本文的主角MEET678属于“首发登场”。
选址的“独特性”是轻资产项目的关键要素之一，便于头部开发商更为灵活地涉足到核心区域/潜力商圈，MEET678正是典型。项目所呈现的精准年轻化定位、社交型品牌矩阵、与跨界共融的资源互动，展现出了龙湖商业在轻资产运营能力上的更多可能性。什么可能性呢？就是如果不了解背景仅看MEET678本身，你可能会以为是某个特立独行的团队运营出品，颇令人刮目相看并对未来其他轻资产作品报以更大期待。
1、绝对位置方面，MEET678位于抖音集团办公园区，坐拥上万“抖音同学”高粘性客群，站在项目内看对街写字楼就能见包括NIKE、Bilibili等大厂的醒目logo以及更多尚浦中心高粘性客群，照片画面所见更直观。
2、相对位置方面，10/20号线号线站路，紧邻创智天地所在的10号线站（与五角场核心商圈直线公里）。
个人直观感受，平时去五角场商圈市调大多从五角场站下，下沉式广场周边商业看完后再一路走到江湾体育场站看创智天地、大学路所在区域，站间尺度并不大，如今要再加一个MEET678的路径成本可控。
保底能维护好周边大厂和“抖音同学”的需求，更广域些的转化，至少可以先放眼五角场核心商圈超大客流，尤其是年轻人、高校生的溢出。值得一提的是，不论是周边大厂高知客群还是五角场商圈的存量客，大多烙有“年轻”标签，也让下一趴要聊的话题具备了逻辑支撑。
首先，这可能是我完整探班案例分享至今最为直白的定位方式之一，直指上一趴中所述的客群。
“亲子”和“潮流”甚至“养老”，都可以是多元化商业中的不同侧重，没必要为了显得有活力而蹭定位。
在定位策略方面的“轻而易举”，他是一个想不走年轻定位都难的项目，因此在宣传话术上无需花哨辞令，最为直白的两个字概括所有。
因此项目描绘的X街区，其中一条动线并非垂直于下图蓝色动线，而是如下图红色动线，与蓝色动线构成的斜角正好呈现X形。
该两侧支线入口也确实更具引导性，紧凑的建筑尺度也更具商业氛围，由此可见项目在进行品牌建设时的细节考量。既然已经引出了动线规划，下一趴就继续深聊。
项目分别以T1-T4进行命名，与众多写字楼塔楼命名方式类似，事实则有同也存异。
T1、T2、T4三个区域拥有塔楼，T3则是这个迷你商业体中的纯商业集群，它是整个项目中商业内容权重最高的核心部分之一，也可以作为一个独立的商业楼宇进行拆解解读（下文再详解）。
交汇处构成了一个名为“超级能量广场”的户外中心区域，它如同盒子型购物中心的主中庭，也是客人最易汇聚，客流最具活力的区域。
如果你熟悉十字动线的购物中心，定能深刻感受到大尺度十字动线如同客流枢纽般的意义，它比传统评判商业项目客流多寡还多了一层维度，即“忙碌程度”，消费者在商业空间内的往来可理解为通过人文场景助力项目及周边社区活力的提升。
成为MEET678公共空间独特的人文群像，是有别于传统商业项目的有趣场景，也能一窥周边大厂员工的工作及生活方式。
因此三个区域几乎都规划了咖啡、茶饮、烘焙等打工人用以“为生”“续命”的业态，并配以少量的零售业态作为内容及租金收益方面的补充。
成为各个品牌争奇斗艳的形象展示窗口，而这些时尚餐饮店铺也不负众望，贡献了不少简约但极具品味的设计方案。
T3区域，则引入了包括餐饮、娱乐、体验等多样化业态，这也是整个项目中拥有最高楼层（4层）的区域，可以理解为一个购物中心沿街餐饮+高楼层区域的浓缩形态。与另三个区域主打外带或者会面等更为轻松、轻质的场景有所不同，T3所在区域相对而言提供的就就餐及体验场景，使之会成为一个停留时间更长的活动空间。
街区形态在商业结构多元化方面具有先天优势。上文已有呈现，项目在看似T1-T4简单合围成X形街口的基础上，通过小型独栋建筑增加更多支动线区域，通过两侧建筑营造峡谷般的收缩尺度，并通过大阶梯、连廊等元素，串联起建筑垂直动线并呈现更立体丰满的视觉场景。
场景设计方面，MEET678自然不会放过抖音集团所在地的特殊性加持，引入了抖音天眼、能量魔方、灵境阶梯、传送门等多个具有未来感的装置，布局于户外多个点位作为视觉焦点，点题年轻和科技感。
公共空间的布局和命名方面，也引入了例如光合自习室、穿越之际、时空廊桥等相对具有青春浪漫主义色彩的话术，以与年轻人们获得更多情绪上的共鸣。
MEET678品牌总数仅50个左右，引入的盒马和中信书店两个大店品牌占据较大商业面积空间，结合街区相对较为分散的结构以及极为精准的细分市场，因此招商落位布局方面，无法像购物中心或者大规模街区商业般对楼层、区域等基于平面图进行一一拆解。
“年轻”定位贯穿本文始终，其衍生出的“活力”“社交”等标签则成为了MEET678在招商过程中的目标场景准则——常见具有“日咖夜酒”“户外运动生活方式”“休闲社交”等属性的业态和品牌构成了整个项目的“主力军”。
从主观条件来看，项目铺位数量不多，且本身具有街区属性，为招商的精益求精甚至走街串巷各个击破建立了谈判基础。试想如果在一个有250个品牌的大体量综合体中，即使引入十几个类似的品牌，可能也只够打造局部具有特定主题的区域，而在MEET678同样的权重足以决定整体基调。
通常在分析评述时拥有高档写字楼的综合体时，只能说有望为项目输送优质客群，事实上写字楼招租率才是决定因素，且多数白领画像较为综合，涵盖不同类型工作、年龄层、收入条件，因此虽然逻辑成立，但论据稍显单薄。MEET678则规避了这一问题，项目和品牌的合作，如同打一手明牌，双方对客群几乎知根知底，
一个知道自己“有什么”和“要什么”的项目，其画像在品牌眼中也是相对清晰的，未来可能需考量的更多是“合适与否”而非“正确与否”。
是MEET678作为龙湖商业轻资产项目无法复制的差异化所在，品牌能做到千店千面，开发商则更体现因地制宜。
在餐饮商户的选择上进行了适当的升级和错位互补，起到商业项目应当承担的多样化供给职能，并切实产生价值增值。
与抖音集团配合得更为紧密，才是MEET678在已有优质品牌氛围基础上进行运营助力的根本，好在这点从项目筹备初期视觉配色方案等各个层面均已有所呈现。
近年线上平台都会尝试线下商业联动合作，通过感知度更丰富的线下活动来充实自身品牌的内涵。在MEET678场域内时不时就能偶遇通过美陈点位营造的小景，与上文提到的未来科技感大装置还有所不同，这些氛围呈现更偏向于引起共情。
MEET678目前已具雏形且堪称上乘，引入的不少品牌本身自带流量，有望为项目吸引到更多客群增量。但本文最后，我还是想说，放眼整个市场，做到年轻定位的商业项目其实不胜枚举，但深度服务好某特定客群的案例却并不常见，它同样需要精耕细作，例如此前有分享过其他项目打造“大学生友好”概念，本质上与主打亲子的商场如何做好母婴室是类似的逻辑，值得长期深度思考。